Categories
Hartanah Home Middle

Elakkan ditipu “Ejen Hartanah”,2 Cara untuk Mengenali Mereka

Anda pernah berurusan dengan Ejen Hartanah?

Mungkin anda tidak tahu bahawa mereka adalah dalam bidang professional di mana setiap ativiti mereka dipantau oleh sebuah lembaga yang dinamakan LPPEH (Lembaga Penilai dan Pentaksir Hartanah).Nama panggilan sebenar mereka bukanlah Ejen Hartanah tetapi lebih kepada Perunding Hartanah (Real Estate Negotiator).Ejen Hartanah merupakan seseorang yang bertanggungjawab keatas sesebuah Agensi Hartanah.

Untuk lebih memahami perbezaan di antara Ejen Hartanah dan Perunding hartanah adalah seperti berikut :

Ayat yang biasa kita dengar adalah : Ali merupakan seorang ejen di bawah XYZ PROPERTIES.

Ali = Perunding Hartanah (REN), XYZ PROPERTIES = Agensi Hartanah

Dengan kata lain,istilah yang betul ialah :

Ali merupakan seorang perunding hartanah (REN) di bawah  XYZ Properties (Agensi Hartanah) di bawah seliaan En Abu (Ejen Hartanah)

Pada 1 Februari 2014, LPPEH telah menguatkuasakan suatu peraturan baru di mana setiap REN mestilah berdaftar di bawah mereka.Peraturan ini dikeluarkan disebabkan banyaknya aduan berkaitan dengan kes-kes penipuan membabitkan REN.Untuk mendaftar dengan LPPEH seseorang REN wajib untuk mengikuti kursus selama 2 hari dan mestilah bernaung dibawah mana-mana Agensi Hartanah yang berdaftar.

Setelah mendaftar,setiap REN akan diberikan satu Kad Kuasa (seperti di bawah) dan juga No.ID REN untuk menunjukkan mereka berdaftar di bawah LPPEH.Ada dua cara untuk mengenali mereka ini merupakan REN yang sah ataupun tidak.Dua cara berikut ialah :

1.Mempamerkan kad kuasa apabila berurusan

Setiap REN wajib mempamerkan kad kuasa mereka sewaktu berurusan dengan pelanggan mereka.Contoh kad kuasa adalah seperti di dalam gambar dibawah ini.Di dalam kad ini terdapat Nama,No.ic , dan No.Id REN individu tersebut.

Cara Elak ditipu Ejen Hartanah

2. Semak di dalam Laman Web LPPEH.

Cara kedua untuk menyemak sama ada REN tersebut berdaftar atau tidak dengan LPPEH adalah dengan memasuki laman web LPPEH sendiri.Pautan ke laman web tersebut ialah http://www.lppeh.gov.my/.Selepas itu anda boleh ke bahagian Negotiator Search seperti di dalam gambar di bawah ini

Cara_Elak_ditipu_Ejen_Hartanah1

Selepas itu anda masukkan sama ada Nama,No.IC,No ID REN ataupun No.telefon (masukkan salah satu sahaja sudah memadai) dan KLIK Butang SEARCH

Cara_elak_ditipu_ejen_hartanah2

Selapas itu maklumat seperti REN ID ,Nama penuh, nama dalam kad bisnes dan juga no telefon REN tersebut akan terpampang seperti di bawah

Cara_Elak_Ditipu_Ejen_Hartanah

Apakah kelebihan anda berurusan dengan REN yang berdaftar?

Ini semua adalah bagi mengelakkan kes-kes penipuan yang selalu berlaku dalam proses jual beli hartanah.Sekiranya terdapat REN yang berdaftar ini melakukan kesalahan, maka lebih mudah untuk di kesan dan dikenakan tindakan kepada mereka.Sekiranya anda tidak berurusan dengan REN yang berdaftar 100% risiko adalah diatas tanggungjawab anda sendiri. Mereka yang tidak berdaftar ini dikenali sebagai Broker Hartanah.

SHARE INFO INI KEPADA YANG LAIN UNTUK MENGELAKKAN MEREKA JUGA DITIPU

Categories
Hartanah Home Middle

2 Perkara Penting Untuk Elakkan Duit Deposit Anda Hangus

Bayangkan anda sedang melihat sebuah rumah impian anda dengan seorang ejen.Selesai melihat rumah tersebut anda amat tertarik dengan rumah tersebut dan ingin membeli umah tersebut.Seperti biasa ejen akan mengeluarkan satu borang yang dikenali sebagai OFFER TO PURCHASE (atau dalam bahasa singkatannya OTP).

Anda rasa teruja dan terus menandatangani borang tersebut tanpa membaca kandungan di dalam borang tersebut sambil membayar Earnest deposit sebanyak 3.18% daripada harga rumah tersebut.Keesokannnya anda terus membawa borang tersebut kepada bank untuk memohon pinjaman perumahan anda.

8 hari kemudian,pihak bank menghubungi anda dan menyatakan permohonan anda tidak diluluskan.Anda jadi risau dan mula menghubungi bank yang lain dan menghantar dokumen bagi memohon pinjaman perumah.7 hari selepas itu,anda mendapat tahu yang pinjaman anda juga tidak lulus.

Anda mula menghubungi semula Ejen tersebut,beliau memaklumkan yang Earnest deposit anda telah HANGUS disebabkan anda telah lewat sebanyak 14 hari bekerja.Anda rasa tidak puas hati dan cuba memaksa ejen tersebut memulangkan deposit anda.Ejen tersebut minta anda semak semula borang OTP dan apa yang anda dapati sungguh memeranjatkan.

Terdapat satu klausa di dalam OTP tersebut yang menyatakan :

I/We Shall undertake Sales & Puchase Agreement (SPA) within 14 days full working days from the date of acceptance by the vendor provided all necessary document are provided by Purchaser,failing which the said Earnest Deposit shall be forfeited by the Vendor and this agreement shall be treated as null and void.

Oleh yang demikian pemahaman berkaitan dengan OTP ini sangat kritikal dan wajar di ketahui oleh semua yang berhasrat membeli rumah.Oleh yang demikian, di dalam artikel ini saya akan tunjukkan apakah perkara-perkara yang harus anda titikberatkan sebelum menandatangani borang OTP supaya duit deposit anda tidak akan hangus.

1.Ketahui tempoh masa (timeline) anda.

Di dalam OTP ini ada dinyatakan 2 timeline yang penting.Yang pertama ialah berapakah  untuk anda menyiapkan segala urusan transaksi pindah milik hartanah dalam masa 90 hari daripada tarikh anda menandatangani Perjanjian Jual Beli (Sales and Purchase Agreement).Kebiasaannya selepas tamat tempoh 90 hari ini anda dibolehkan melanjutkan sehingga ke 30 hari atas persetujuan bersama pemilik rumah.Kegagalan untuk mematuhi klausa ini boleh menyebabkan anda dikenakan interest sebanyak 8% setahun.

Tempoh masa yang kedua pula adalah seperti contoh senario yang dinyatakan di atas artikel ini.Anda hanya diberikan masa 14 hari bekerja sahaja untuk mendapatkan pinjaman perumahan dan menandatangani perjanjian jual beli.Kegagalan dalam  mematuhi masa yang ditetapkan ini menyebabkan deposit anda tidak dapat dipulangkan semula.

Ada dua cara yang anda boleh lakukan untuk mengelakkan anda gagal dari mematuhi masa yang ditetapkan.Yang pertama anda hendaklah menyediakan dokumen yang secukupnya sebelum melihat rumah itu sendiri.Yang kedua pula anda perlu memohon bukan hanya kepada 1 bank sahaja,tetapi mohon kepada lebih dari 3 bank.Ini akan mempercepatkan proses dan juga memberi banyak pilihan bagi anda memilih pakej pinjaman mana yang lebih menarik.

2.Masukkan Special Condition di bahagian “Others

Kalau anda baca keseluruhan borang OTP ,anda akan dapati tiada satu klausa pun yang menyebut pemulangan semula deposit anda.Oleh yang demikian anda kena TAMBAH sendiri klausa tersebua di bahagian paling akhir.Kebiasaannya pada perkaran 8 atau 9 ada dituliskan “additional clause if (any) …………”.Apa yang anda perlu tambahkan adalah seperti :

  1. the sale is subjected to purchaser having obtained loan approval 90% by the financial institution to finance the purchase.
  2. the sales shall include the fittings and fixtures.
  3. the sales shall subjected to an existing tenancy of property (sekiranya pemindahan termasuk dengan penyewa yang sedang duduk di rumah tersebut.

Anda tidak perlu takut untuk memasukkan klausa tambaha ini sebab ia merupakan hak anda.

Diharap dengan sedikit perkongsian ini dapat memberikan manfaat kepada anda.

KONGSIKAN JIKA ANDA RASAKAN ARTIKEL INI MEMBERI MANFAAT

TEKAN BUTANG SHARE DITEPI

Categories
Hartanah Home Middle

Sublet-Pelaburan Hartanah Tanpa Memiliki Hartanah

Sublet

Sublet ini dikenali sebagai “Sewa atas Sewa” dimana seseorang menyewa satu buah rumah kemudian menyewakan semula rumah tersebut.Sewaan semula boleh dibuat dengan menyewa semula keseluruhan rumah,menyewa semula mengikut bilik atau menyewa semula mengikut individu.

Pada 22 Mei 2016 yang lepas saya ada membuat webinar berkaitan topik asas sublet ini dimana di dalam webinar tersebut saya perincikan dengan lebih mendalam apa itu sublet dan bagaimana untuk menjana keuntungan melalui bisnes sublet ini.

Anda boleh ke link ini untuk melihat semula Rakaman Webinar Tersebut.

KLIK SINI UNTUK MELIHAT RAKAMAN WEBINAR DALAM YOUTUBE

 

Categories
Hartanah Home Middle

4 Nasihat kepada Pembeli Rumah Pertama

1.Kenali Objektif pembelian rumah pertama anda

Ada 2 objektif utama pembelian sesebuah rumah iaitu untuk dijadikan tempat tinggal dan untuk dijadikan sebagai pelaburan.

Untuk pembelian sebagai tempat tinggal,kebiasaannya seseorang itu lebih terdorang kepada keselesaan ,keselamatan dan kemudahan asas yang berada berhampiran dengan lokasi tersebut.Jarak di antara rumah dan tempat kerja juga memainkan peranan yang penting dalam pemilihan rumah pertama.Walaubagaimanapun perlu diingatkan juga kepada semua supaya tidak hanya memikirkan rumah yang bakal dibeli tersebut hanya untuk didiami sahaja sehingga mengabaikan aspek-aspek pelaburan.

Pernah berlaku  satu kejadian dimana pasangan ini pada mulanya berniat untuk membeli sebuah rumah di kawasan A.Setelah mencari-cari rumah yang sesuai,mereka memilih untuk membeli satu rumah yang bersebelahan dengan Pencawang Elektrik TNB kerana harganya yang murah berbanding unit lain di kawasan tersebut.

Setelah 6 tahun mendiami rumah tersebut,si suami mendapat peluang pekerjaan di luar negara selama 10 tahun.Jadi pasangan tersebut berhasrat untuk berpindah dan menjual rumah tersebut.Apa yang mengejutkan,harga rumah tersebut lebih rendah dari harga-harga dari unit lain di kawasan yang sama.Penjualan rumah tersebut juga mengambil masa yang agak lama walaupun mereka menggunakan perkhidmatan Ejen.Setelah diteliti ,rupa-rupanya kedudukan bersebelahan dengan PE TNB yang menyebabkan perkara-perkara tersebut berlaku.

2.Pastikan Anda semak kelayakan Pinjaman Anda terlebih dahulu

Kebanyakan pembeli rumah pertama akan mencari rumah dahulu kemudian barulah mereka mencari bank untuk membuat pinjaman.Ini adalah satu kesilapan yang BESAR. Anda sepatutnya berhubung terlebih dahulu dengan pegawai bank untuk menyemak berapakah kelayakan anda sebagai pembeli.Jangan hanya menyemak dengan satu bank sahaja,anda sekurang-kurangnya perlu menyemak dengan 3 bank yang berbeza.

Ini adalah kerana setiap bank mempunyai “benchmark” yang berbeza untuk kelulusan sesuatu pinjaman.Mereka akan melihat berapakah DSR (Debt Service Ratio) anda.Jangan takut sekiranya pegawai bank tersebut mengetahui yang anda juga survey dengan bank yang lain.

Apakah kesan sekiranya anda tidak menyemak kelayakan pinjaman anda terlebih dahulu?

Selepas menandatangani OTP (Offer To Purchase) atau bahasa mudahnya Booking Form,anda dikehandaki membayar Earnest deposit (3% daripada harga rumah tersebut).Kemudian anda hanya diberikan 14 hari bekerja untuk memastikan yang anda mendapat pinjaman dari pihak bank.Sekiranya anda gagal mendapatkan pinjaman dalam masa 14 hari bekerja,maka deposit 3% akan hangus.

3. Tahu berapakah nilai Semasa hartanah yang ingin dibeli.

Jika harga hartanah tersebut adalah RM 400,000 dan anda ingin membuat pinjaman sebanyak 90% daripada pihak bank,anda mestilah memeriksa terlebih dahulu dengan pihak bank sama ada harga rumah yang ingin dibeli ini boleh memberikan pinjaman sehingga 90%.Ini dipanggil juga sebagai MOF (Margin of Finance)

Katakan hartanah tersebut setelah disemak oleh pihak bank dengan penilai,harganya cuma RM 350,000 sahaja,maka bank tersebut hanya akan memberikan pinjaman 90% daripada nilai RM 350,000 dan BUKANNYA 90% dari harga RM 400,000. Sekiranya anda berhasrat juga ingin membeli juga hartanah tersebut, anda terpaksa mengeluarkan duit sendiri untuk TOP UP perbezaan harga tersebut.

Salah satu cara yang boleh dilakukan untuk mengatasi masalah ini adalah sewaktu anda menandatangani Booking Form, letakkan klausa yang mengatakan bahawa anda boleh mendapatkan kembali Earnest Deposit (3% dari harga rumah) anda jika anda gagal untuk mendapatkan pinjaman 90% dari harga jualan.Klausa ini bukan standard untuk di dalam booking form,tetapi jangan takut untuk meletakkan syarat ini di dalam booking form tersebut kerana ini merupakan hak anda sebagai pembeli.

4. Sediakan Modal yang mencukupi

Modal yang mencukupi tidak hanya 10% daripada harga rumah.Anda perlu juga menyediakan lebih kurang 5-6% wang tunai daripada harga rumah tersebut untuk kos-kos pindah milik hartanah tersebut kepada anda.Sesetengah bank membenarkan anda memasukkan Legal Fee dan juga Insuran (MRTA/MRTT) ke dalam loan anda dan terdapat sesetengah bank tidak membenarkan.

Oleh yang demikian, untuk memastikan perkara ini ditanggung oleh pihak bank atau tidak anda perlu bertanya kepada pegawai bank tersebut.Selain daripada itu,anda juga akan membayar Yuran Peguam dan Duti Setem untuk pengurusan Perjanjian Jual Beli.Dapatkan sebutharga daripada beberapa peguam terlebih dahulu sebelum anda memilih mereka untuk melantik mereka.

Untuk Setem Duti pula, sebagai pembeli rumah pertama anda berhak mendapat potongan 50% sekali seumur hidup.Pastikan anda memberitahu peguam anda yang anda ingin menggunakan kelayakan potongan ini untuk menjimatkan kos ini.

Klik Sini Untuk melihat Video Berkaitan pengiraan Duti Setem dan Yuran Peguam

Semoga artikel ini memberi manfaat kepada anda semua.

KONGSIKAN ARTIKEL INI.KLIK BUTANG SHARE DIBAWAH.