Categories
Hartanah Home top

10 Sebab Pinjaman Perumahan Anda Ditolak Bank

ebab_Pinjaman_perumahan_ditolak_2

Anda sedang berkira-kira untuk memiliki sesebuah rumah ketika ini?.Saya pasti  perkara yang penting yang perlu di uruskan ketika ini adalah untuk mendapatkan kelulusan Pinjaman Perumahan daripada pihak bank.Tetapi tahukah anda pada ketika ini kadar kelulusan sesebuah pinjaman perumahan amat rendah jika dibandingkan dengan tahun-tahun terdahulu.Dengan kata lain kadar pinjaman tidak lulus sangat tingi.Di dalam artikel ini saya ingin berkongsi antara 10 sebab mengapa sesebuah pinjaman perumahan ditolak oleh pihak bank.

1.Pinjaman Anda ketika ini mempunyai masalah.

Setiap kali anda ingin memohon pinjman yang baru,bank akan melihat kepada laporan CCRIS (Central Credit Reference Information System) anda.Laporan ini memaparkan status setiap pembayaran pinjaman anda dalam tempoh masa setahun.(lihat gambar dibawah untuk contoh laporan CCRIS).Kelewatan pembayaran terhadap pinjaman yang anda sedia ada kini akan direkodkan dalam laporan ini.Sekiranya pihak bank melihat banyak tunggakan dan juga kelewatan pembayaran maka mereka boleh menganggap anda sebagai non-performer borrower.Sebagai non-performer borrower agak sukar untuk anda mendapatkan pinjaman pada masa akan datang.Laporan CCRIS ini anda boleh dapatkan di Bank Negara.

Cara_mengira_CCRIS

2. Pemaju / Pemilik Rumah Bankrap.

Bank akan menyemak sama ada pemaju/pemilik rumah tersebut bankrap atau dibawah tindakan undang-undang yang dipanggil CTOS (Credit Tip Off System).Jika penjual tersebut telah pun bankrap (sama ada individu ataupun syarikat) maka hartanah tersebut tidak boleh dipindah milik.Anda juga boleh menyemak status pemaju/pemilik ini dengan pergi ke laman web Myeg.com.my dan pergi ke bahagian Jabatan Insolvenci Negara.(sila rujuk gambar di bawah ini).

sebab_pinjaman_perumahan_ditolak3

3. Pemaju dalam Senarai hitam bank.

Setiap bank mempunyai senarai hitam pemaju yang berbeza-beza.Bank mempunyai sebab-sebab yang tertentu untuk “Blacklist“sesebuah pemaju. Antara sebab ialah pemaju tersebut pernah bankrap sebelum ini,pernah disaman oleh mahkamah atas sebab-sebab tertentu atau mempunyai pengalaman yang buruk dengan pemaju tersebut dalam projek-projek yang terdahulu. Adalah di nasihatkan supaya anda dapatkan senarai pemaju yang disenarai hitamkan oleh pihak bank.

4. Pendapatan tidak memenuhi kriteria.

Ini di antara sebab utama mengapa bank tidak akan meluluskan pinjaman perumahan anda.Katakan gaji anda adalah RM 3,000 setiap bulan, manakala bayaran installment setiap bulan adalah RM2,500, jika anda ditempat bank, adakah anda akan meluluskan pinjaman tersebut.Sudah tentu tidak bukan?Anda boleh melihat kemampuan anda dengan mengira DSR (Debt Service Ratio) diri anda sendiri.Di dalam artikel Cara untuk mengira Debt Service Ratio , saya ada terangkan secara terperinci cara-cara bagaimana untuk mengira DSR.

5. Dokumen yang palsu.

Jika anda berfikir dengan memalsukan dokumen-dokumen(contoh pemalsuan dokumen pendapatan dengan memberikan dokumen pendapatan tambahan) untuk mendapatkan pinjaman ,lebih baik anda lupakan hasrat tersebut.Jika pihak bank mendapat tahu pemalsuan dokumen tersebut,pinjaman anda bukan sahaja akan ditolak,malah lebih teruk lagi mereka akan membuat laporan kepada pihak polis.Ada satu kes dimana terdapat pemalsuan dari segi penyata EPF.Pihak bank ada cara tersendiri bagaimana untuk mengenali dokumen palsu ini.

6. Hartanah dalam kawasan senarai hitam.

Sepertimana pihak bank mempunyai senarai hitam pemaju,mereka juga mempunyai senarai hitam kawasan-kawasan tertentu yang telah siap sepenuhnya.Antara kawasan-kawasan adalah seperti kawasan tanah runtuh (c0ntoh Bukit Antarabangsa),kawasan yang banjir,kedudukan dibawah High Tension Tower, dan juga kawasan yang masih berada dalam master title lebih dari 10 tahun.

7. Tiada bukti pendapatan yang lengkap

Bank akan sentiasa melihat kepada dokumen yang dihantar.Mereka bukan sahaja mahukan Slip Gaji bulanan,bahkan mereka cuba untuk mendapatkan lebih daripada iu contohnya seperti EPF, Income Tax, penyata akaun semasa/akaun simpanan dan apa-apa sahaja yang boleh membuktikan pendapatan tambahan terhadap diri anda. Oleh yang demikian anda perlu lampirkan dokumen yang lebih daripada apa yang diminta oleh pihak bank. Buat satu profil (dalam bentuk seperti Resume) tentang status kedudukan kewangan anda terkini.

8. Leasehold yang kurang dari 30/60 Tahun Tenure.

Ini terpulang kepada bank tetapi ada di kalangan mereka yang tidak menerima hartanah yang mempunyai baki pegangan kurang dari 30 atau 60 tahun. Kebiasaannya pihak bank akan melihat semula keadaan hartanah tersebut sama ada nilai hartanah tersebut akan berkurang pada akhir tempoh pegangan.

9. Pegawai bank yang menguruskan pinjaman.

Pengalaman pegawai bank dalam menguruskan pinjaman sangat penting dalam proses kelulusan pinjaman anda.Sekiranya pegawai tersebut tidak pernah berhadapan dengan situasi bagaimana untuk mengatasi masalah dalam proses kelulusan pinjaman anda, mereka akan terus melupakan dan tidak akan memproses pinjaman tersebut. Berlainan dengan mereka yang mempunyai pengalaman, mereka akan cuba sedaya upaya untuk memastikan pinjaman anda lulus. Mereka akan telefon anda sekiranya perlukan dokumen sokongan tambahan. Anda juga yang sanggup pergi ke bank cawangan lain (bank sama) bagi menghantar dokumen anda.

10. Bukan salah anda, tetapi kriteria Bank!

Setiap bank mempunyai kriteria kelulusan ang berbeza. Bank A dan Bank B tidak akan sama kriteria dalam meluluskan pinjaman anda. Jadi jika permohonan anda telah ditolak oleh bank A, itu bukanlah pengakhiran kepada impan anda untuk memiliki rumah. Apa yang anda perlu lakukan adalah pergi ke Bank B, Bank C dan Bank D dan hantar semula semua dokumen yang diperlukan. Dapatkan input daripada Bank A mengapa pinjaman anda ditolak sebagai satu ilmu bagaimana anda ketahui kriteria kelulusan sesebuah bank.

Semoga Perkongsian ini memberi manfaat kepada anda.

KONGSIKAN DENGAN RAKAN ANDA.KLIK BUTANG SHARE

Categories
Home top Internet Marketer

Susah Close Sale? Ikuti 4 Langkah Simple Close Sale guna Whatsapp

close sale whatsapp2

Anda seorang peniaga online?Artikel ini khas untuk anda.

Pernah tak mengalami keadaan apabila banyak prospek yang bertanya berkaitan dengan produk anda,tetapi selepas anda reply whatsapp mereka..krik..krik..krik..(tiada sebarang jawapan).Yang lagi bestnya apabila anda cuba menghubungi semula untuk follow up panggilan anda langsung tidak dijawab.Ini antara masalah yang sering dihadapi oleh peniaga-peniaga ONLINE dan jika tidak dirawat boleh menyebabkan bisnes anda lingkup.

Berita baiknya disini terdapat beberapa FORMULA KHAS STEP BY STEP yang anda boleh gunakan untuk memastikan pelanggan berkata “YA” kepada produk anda.Berikut antara langkah-langkah yang perlu anda ambil sewaktu seseorang menghubungi anda untuk bertanya berkaitan dengan produk.

KLIK SINI untuk mendapatkan panduan lengkap Close Sale dengan Whatsapp

1. Jangan berikan harga terlebih dahulu.

Kebiasaanya apabila seseorang menghubungi anda melalui whatsapp ,perkara yang pertama yang bermain di fikiran mereka adalah harga.Pernah dapat mesej sebegini..PM price?. Apa yang berlaku apabila anda terus memberikan harga? Keberangkalian untuk mereka mendengar kata-kata anda selepas itu adalah tipis disebab mereka sudah mendapat apa yang mereka mahukan.Jadi apa yang perlu anda lakukan jika mereka meminta harga dari anda?

Maaf sis sebelum itu boleh saya bertanyakan beberapa soalan ,sebab saya nak pastikan adakah produk ini sesuai atau tidak kepada sis

 2. Kuasai perbualan dengan prospek anda.

Bagaimana untuk mengusai perbualan?Mudah sahaja apa yang penting anda kena sentiasa bertanyakan soalan kepada prospek anda.Contoh soalan yang boleh ditanyakan adalah seperti nama siapa tinggal di mana dan sebagainya.Ini juga dikenali sebagai Instant Rapport.Biar mereka merasai seolah-olah mereka telah lama mengenali anda.Apabila perasaan TRUST mula dibina maka lebih senang untuk anda teruskan berbual dengan mereka.

Soalan wajib yang anda perlu tanyakan ialah soalan apakah masalah yang sedang dihadapi oleh mereka :

Sis nak beli produk ini sebab masalah apa yer?Mana lah tahu saya boleh bantu?”

3. Mendengar dengan penuh teliti.

Maksud mendengar ini bukannya anda kena hubungi prospek tersebut dan bercakap melalui telefon.Cukup sekadar mengiyakan apa yang mereka cuba terangkan kepada anda.Anda boleh menulis seperti…owh..okay..betul tu..saya sokong dan sebagainya sebagai ayat seolah-olah anda memahami masalah mereka tersebut.Teknik ini nampak simple tetapi sangat berkesan.

Soalan seterusnya yang anda perlu tanyakan ialah :

Adakah sis pernah mencuba produk lain sebelum ini?”

Apabila mereka menceritakan pengalaman dengan produk sebelum ini, JANGAN SESEKALI anda menjatuhkan produk yang lain tersebut.Cukup sekadar anda berkata bersetuju dan nyatakan kelebihan produk anda kepada mereka.Contoh ayat yang boleh digunakan adalah seperti berikut :

Betul tu sis, ada seorang customer saya dulu pun mengalami masalah yang sama tetapi alhamdulillah setelah menggunakan produk ini masalah _________ ini pun hilang.

KLIK SINI untuk mendapatkan panduan lengkap Close Sale dengan Whatsapp

4. Close Sale dengan yakin.

Jangan takut-takut untuk close sale.Tanya kepada prospek anda berapa unit yang ingin dibeli dan bila pembayaran akan dibuat.Jangan sekadar menjual hanya satu unit sahaja.Tawarkan pakej yang lebih menguntungkan kepada prospek anda dengan memberikan diskaun kepada mereka.. Anda boleh tanya soalan seperti berikut :

“Berapa unit sis nak cuba?Kalau beli 2 unit akan dapat diskaun 20%.Satu lagi ini mungkin sis boleh bagi kepada ibu, sedara mara terdekat atau rakan yang mengalami masalah yang sama dengan sis”

Panduan diatas merupakan sebahagian daripada teknik yang diajarkan melalui ebook Skrip Close Sales dengan mengunakan Whatsapp.Untuk mendapatkan teknik-teknik Close Sale yang lebih Advance lagi anda boleh klik pada link ini —> Skrip Close Sale.

ARTIKEL IN BERGUNA KEPADA ANDA?

KONGSIKAN ARTIKEL INI DENGAN RAKAN-RAKAN ANDA

Categories
Hartanah Home top

Cara Untuk Mengira Debt Service Ratio anda

Perkara yang paling penting yang dilihat dari perspektif  pihak bank untuk meluluskan sesuatu pinjaman perumahan anda ialah DSR (Debt Servis Ratio).DSR juga dikenali sebagai DBR (Debt Burden Ratio).Secara bahasa mudahnya ia merupakan satu kayu ukur untuk menilai berapakah lama “Hutang” yang mampu anda uruskan.Dengan kata lain ,adalah anda layak untuk menambah hutang anda lagi?

Konsepnya seperti ini, katakan ada seseorang yang datang kepada anda dan ingin meminjam duit .Apa yang anda akan lihat kepada orang tersebut?Perkara pertama yang   akan melihat ialah kemampuan orang tersebut untuk membayar kembali duit yang dipinjam setiap bulan. Begitulah juga dengan pihak bank.Mereka telah memperkenalkan satu indikator penting bagi menilai prestasi seseorang itu dengan pihak kewangan.

Rumus untuk mengira DSR adalah seperti berikut :

Rumus Pengiraan DSR
DSR = (KOMITMEN / PENDAPATAN) X 100

Dua perkara penting di dalam rumus tersebut ialah KOMITMEN dan juga PENDAPATAN.

Komitmen ialah jumlah hutang-hutang anda dengan pihak bank yang telah tertulis dan direkodkan di dalam laporan CCRIS anda.Anda boleh mendapatkan laporan CCRIS ini di Bank Negara Malaysia. Contoh CCRIS adalah seperti di dalam gambar dibawah ini

Cara_mengira_CCRIS

Daripada laporan CCRIS milik Abu di atas ini, kita dapati pemilik laporan CCRIS ini mempuyai 3 komitmen. Pertama dengan Affin Bank untuk pembelian kereta.Kedua pinjaman peribadi daripada AEON bank dan ketiga pinjaman peribadi daripada Maybank Islamic.

Katakan setiap bulan abu membayar RM 600 untuk pinjaman kereta,RM 300 untuk pinjaman peribadi dengan AEON dan RM 400  untuk pinjaman peribadi dengan Maybank maka jumlah komitment abu ialah :

KOMITMEN ABU
KOMITMEN = RM 600 + RM 300 + RM 400 = RM 1,300

Jadi jumlah Komitmen Abu ialah sebanyak RM 1,300.

Untuk Pendapatan pula kita boleh bahagikan kepada 4 jenis pendapatan iaitu pendapatan aktif, pendapatan pasif, pendapatan perniagaan dan pendapatan portfolio.

Contohnya Abu merupakan seorang guru yang membuat pernigaan online secara sambilan. Dia juga seorang yang aktif dalam bermain saham. Abu juga mempunyai sebuah rumah yang disewakan kepada pelajar beliau.Jadi secaratidak langsung Abu mempunyai keempat-empat pendapatan di atas :

  • Pendapatan Aktif = Gaji sebagai seorang guru.
  • Pendapatan Pasif = Sewaan rumah.
  • Pendapatan perniagaan = Daripada perniagaan online.
  • Pendapatan portfolio = Keuntungan daripada saham

Katakan jumlah keseluruhan pendapatan Abu setiap bulan adalah RM 4,000 . Maka , Debt Service Ratio (DSR) Abu ialah :

DSR  = (RM 1,300 / RM 4,000) X 100

= 33%

Kita digalakkan untuk mengekalkan DSR dbawah 60% kerana apabila melebihi daripada 60% maka agak sukar untuk pinjaman kita dilulukan. Setiap bank mempunyai limit yang berbeza-beza di dalam DSR. Dan perbezaan limit ini bergantung kepada pendapatan seseorang tersebut.

KONGSIKAN SEKIRANYA BERMANFAAT