Categories
Hartanah

Apa itu Cashflow Percentage (CF%)?

Terdapat dua faktor pemilihan rumah untuk dijadikan sebagai pelaburan.2 faktor tersebut ialah ALIRAN TUNAI (CASHFLOW) dan juga KENAIKAN NILAI HARTANAH (CAPITAL APPRECIATION).Bagi pelaburan yang inginkan Aliran Tunai , caranya adalah dengan menyewakan semula rumah yang telah dibeli tersebut.Perlu dipastikan bahawa aliran tunai tersebut mestilah berada dalam keadaan aliran tunai positif.

Apa yang dimaksudkan dengan aliran tunai positif (CF+)?

Contohnya :

  1. Bayaran Bulanan kepada bank : RM 850.
  2. Bayaran Senggaraan (maintenenance) : RM 200
  3. Sewaan setiap bulan : RM 1500

Rumus pengiraan Cashflow (CF) :

CF   = SEWAAN – (SENGGARAAN & BAYARAN BULANAN KEPADA BANK )

= RM 1500 – (RM 850+RM 200)

= RM 450

Dalam situasi di atas , RM 450 merupakan aliran tunai positif kerana mempunyai lebihan tunai selepas di tolak dengan komitmen  bulanan.Komitmen bulanan di ambil daripada dua perkara iaitu installment kepada pihak bank dan juga senggaraan.Ada juga beberapa pelabur hartanah mengambil kira kos seperti bayaran bulanan elektrik,bil air dan bil internet kedalam rumus diatas sebagai komitment.Itu dinamakan sebagai NETT CASHFLOW (Aliran tunai bersih).

Ada satu indikator penting di dalam Cashflow ini yang sering dilupakan oleh pelabur-pelabur hartanah,Ia dinamakan Cashflow Percentage. (CF%). Semakin tinggi CF%, semakin baik sesuatu tempat tersebut.Cara untuk mengira CF% adalah seperti berikut :

             CF% =( (CF)/MONTLY RENTAL) X 100%

CF% ini dapat membantu seseorang untuk melihat di sudut lain prestasi sesebuah hartanah.Maksudnya di sini sekiranya terdapat 2 kawasan yang memberikan CF yang sama,yang mana satu kawasan lebih baik untuk dibeli?Mari kita tengok contoh di bawah :

Hartanah A
Sewaan Sebulan = RM 2,000 Komitment Sebulan = RM 1,800 Cashflow = RM 200 Cashflow Percentage = 10%

Hartanah B
Sewaan Sebulan = RM 1,000 Komitment Sebulan = RM 800 Cashflow = RM 200 Cashflow Percentage = 20%

Hartanah A dan Hartanah B mempunyai CF yang sama iaitu RM 200 tetapi mempunyai CF% yang berbeza.Dalam kes ini Hartanah B mempunyai potensi yang lebih baik berbanding dengan hartanah A.Oleh yang demikian CF% adalah satu indikator yang dapat membantu anda untuk membandingkan antara dua kawasan yang mempunyai CF yang sama.

SEMOGA BERMANFAAT.KONGSIKAN BERSAMA RAKAN ANDA

Categories
Hartanah Home Middle

Sublet-Pelaburan Hartanah Tanpa Memiliki Hartanah

Sublet

Sublet ini dikenali sebagai “Sewa atas Sewa” dimana seseorang menyewa satu buah rumah kemudian menyewakan semula rumah tersebut.Sewaan semula boleh dibuat dengan menyewa semula keseluruhan rumah,menyewa semula mengikut bilik atau menyewa semula mengikut individu.

Pada 22 Mei 2016 yang lepas saya ada membuat webinar berkaitan topik asas sublet ini dimana di dalam webinar tersebut saya perincikan dengan lebih mendalam apa itu sublet dan bagaimana untuk menjana keuntungan melalui bisnes sublet ini.

Anda boleh ke link ini untuk melihat semula Rakaman Webinar Tersebut.

KLIK SINI UNTUK MELIHAT RAKAMAN WEBINAR DALAM YOUTUBE

 

Categories
Hartanah Home Middle

4 Nasihat kepada Pembeli Rumah Pertama

1.Kenali Objektif pembelian rumah pertama anda

Ada 2 objektif utama pembelian sesebuah rumah iaitu untuk dijadikan tempat tinggal dan untuk dijadikan sebagai pelaburan.

Untuk pembelian sebagai tempat tinggal,kebiasaannya seseorang itu lebih terdorang kepada keselesaan ,keselamatan dan kemudahan asas yang berada berhampiran dengan lokasi tersebut.Jarak di antara rumah dan tempat kerja juga memainkan peranan yang penting dalam pemilihan rumah pertama.Walaubagaimanapun perlu diingatkan juga kepada semua supaya tidak hanya memikirkan rumah yang bakal dibeli tersebut hanya untuk didiami sahaja sehingga mengabaikan aspek-aspek pelaburan.

Pernah berlaku  satu kejadian dimana pasangan ini pada mulanya berniat untuk membeli sebuah rumah di kawasan A.Setelah mencari-cari rumah yang sesuai,mereka memilih untuk membeli satu rumah yang bersebelahan dengan Pencawang Elektrik TNB kerana harganya yang murah berbanding unit lain di kawasan tersebut.

Setelah 6 tahun mendiami rumah tersebut,si suami mendapat peluang pekerjaan di luar negara selama 10 tahun.Jadi pasangan tersebut berhasrat untuk berpindah dan menjual rumah tersebut.Apa yang mengejutkan,harga rumah tersebut lebih rendah dari harga-harga dari unit lain di kawasan yang sama.Penjualan rumah tersebut juga mengambil masa yang agak lama walaupun mereka menggunakan perkhidmatan Ejen.Setelah diteliti ,rupa-rupanya kedudukan bersebelahan dengan PE TNB yang menyebabkan perkara-perkara tersebut berlaku.

2.Pastikan Anda semak kelayakan Pinjaman Anda terlebih dahulu

Kebanyakan pembeli rumah pertama akan mencari rumah dahulu kemudian barulah mereka mencari bank untuk membuat pinjaman.Ini adalah satu kesilapan yang BESAR. Anda sepatutnya berhubung terlebih dahulu dengan pegawai bank untuk menyemak berapakah kelayakan anda sebagai pembeli.Jangan hanya menyemak dengan satu bank sahaja,anda sekurang-kurangnya perlu menyemak dengan 3 bank yang berbeza.

Ini adalah kerana setiap bank mempunyai “benchmark” yang berbeza untuk kelulusan sesuatu pinjaman.Mereka akan melihat berapakah DSR (Debt Service Ratio) anda.Jangan takut sekiranya pegawai bank tersebut mengetahui yang anda juga survey dengan bank yang lain.

Apakah kesan sekiranya anda tidak menyemak kelayakan pinjaman anda terlebih dahulu?

Selepas menandatangani OTP (Offer To Purchase) atau bahasa mudahnya Booking Form,anda dikehandaki membayar Earnest deposit (3% daripada harga rumah tersebut).Kemudian anda hanya diberikan 14 hari bekerja untuk memastikan yang anda mendapat pinjaman dari pihak bank.Sekiranya anda gagal mendapatkan pinjaman dalam masa 14 hari bekerja,maka deposit 3% akan hangus.

3. Tahu berapakah nilai Semasa hartanah yang ingin dibeli.

Jika harga hartanah tersebut adalah RM 400,000 dan anda ingin membuat pinjaman sebanyak 90% daripada pihak bank,anda mestilah memeriksa terlebih dahulu dengan pihak bank sama ada harga rumah yang ingin dibeli ini boleh memberikan pinjaman sehingga 90%.Ini dipanggil juga sebagai MOF (Margin of Finance)

Katakan hartanah tersebut setelah disemak oleh pihak bank dengan penilai,harganya cuma RM 350,000 sahaja,maka bank tersebut hanya akan memberikan pinjaman 90% daripada nilai RM 350,000 dan BUKANNYA 90% dari harga RM 400,000. Sekiranya anda berhasrat juga ingin membeli juga hartanah tersebut, anda terpaksa mengeluarkan duit sendiri untuk TOP UP perbezaan harga tersebut.

Salah satu cara yang boleh dilakukan untuk mengatasi masalah ini adalah sewaktu anda menandatangani Booking Form, letakkan klausa yang mengatakan bahawa anda boleh mendapatkan kembali Earnest Deposit (3% dari harga rumah) anda jika anda gagal untuk mendapatkan pinjaman 90% dari harga jualan.Klausa ini bukan standard untuk di dalam booking form,tetapi jangan takut untuk meletakkan syarat ini di dalam booking form tersebut kerana ini merupakan hak anda sebagai pembeli.

4. Sediakan Modal yang mencukupi

Modal yang mencukupi tidak hanya 10% daripada harga rumah.Anda perlu juga menyediakan lebih kurang 5-6% wang tunai daripada harga rumah tersebut untuk kos-kos pindah milik hartanah tersebut kepada anda.Sesetengah bank membenarkan anda memasukkan Legal Fee dan juga Insuran (MRTA/MRTT) ke dalam loan anda dan terdapat sesetengah bank tidak membenarkan.

Oleh yang demikian, untuk memastikan perkara ini ditanggung oleh pihak bank atau tidak anda perlu bertanya kepada pegawai bank tersebut.Selain daripada itu,anda juga akan membayar Yuran Peguam dan Duti Setem untuk pengurusan Perjanjian Jual Beli.Dapatkan sebutharga daripada beberapa peguam terlebih dahulu sebelum anda memilih mereka untuk melantik mereka.

Untuk Setem Duti pula, sebagai pembeli rumah pertama anda berhak mendapat potongan 50% sekali seumur hidup.Pastikan anda memberitahu peguam anda yang anda ingin menggunakan kelayakan potongan ini untuk menjimatkan kos ini.

Klik Sini Untuk melihat Video Berkaitan pengiraan Duti Setem dan Yuran Peguam

Semoga artikel ini memberi manfaat kepada anda semua.

KONGSIKAN ARTIKEL INI.KLIK BUTANG SHARE DIBAWAH.

Categories
Hartanah

Cara Semak Nilai Hartanah Anda

Nilai hartanah akan sentiasa berubah dari tahun demi tahun.Katakan anda membeli sebuah rumah pada tahun 2012, dan pada tahun ini (2016) harganya tidak akan sama lagi dengan harga sewaktu pembelian dahulu.Katakan pada tahun 2012 harga beli rumah anda tersebut ialah RM 80,000, harga pada ketika ini berkemungkinan sudah menjangkau lebih kurang RM 150,000 ke RM 170,000.

Kebiasaannya semakan nilai hartanah ini menjadi penting dalam dua situsi. Dua situasi tersebut ialah sewaktu seseorang itu ingin menjual atau Refinance rumah mereka .Cara menyemak biasanya adalah melalui agen-agen hartanah dan juga melalui  pegawai bank.Tahukah anda yang sebenarnya ada cara yang lebih mudah dan senang untuk menyemak nilai hartanah ini?

Nak jual hartanah anda? Dapatkan nilai hartanah yang tepat dari Jurunilai Professional (Lembah Klang Sahaja)

Walaupun semakan ini tidak setepat semakan daripada jurunilai yang professional ,tetapi sekurang-kurangnya anda boleh mengetahui dengan CEPAT dan MUDAH berapakah nilai hartanah anda pada ketika ini tanpa memerlukan perkhidmatan orang ketiga.Di sini saya ingin berkongsi 3 cara bagaimana anda boleh mengetahui berapakah nilai hartanah anda ketika ini.

Semak nilai hartanah menggunakan laman web pemasaran hartanah

Apakah dia laman web pemasaran hartanah?.Laman web pemasaran hartanah ini adalah laman web yang khas untuk menjual dan menyewa hartanah.Anatar laman web pemasaran hartanah yang popular adalah seperti iproperty.com,propertyguru,propwall dan juga mudah.my.Cara untuk semak nilai hartanah adalah mudah.Anda hanya perlu taip hartanah yang anda ingin semak dan lihat berapakah harga yang dipaparkan.

Contohnya kita akan buat carian untuk “Apartment Vista Angkasa“.

Semak nilai hartanah melalui iproperty

 

Daripada carian di atas,harga pasaran untuk Apartment Vista Angkasa boleh di anggarkan dalam lingkungan RM 450k-470k.Ini merupakan harga anggaran sahaja kerana harga yang di pamerkan merupakan harga yang mahu dijual oleh pemilik rumah tersebut.

Nak jual Hartanah Anda?Dapatkan nilai hartanah yang tepat dari Jurunilai Professional.(Lembah Kelang Sahaja)

Semak nilai hartanah menggunakan laman web TheEdgproperty.com.my

Salah satu daripada laman web yang anda boleh jadikan rujukan untuk menyemak nilai hartanah anda adalah dengan melalui laman web TheEdgeProperty.com.my.Pada muka hadapan laman web tersebut anda pilih TAB analytics dan pilih “Edge Reference Price”.Kemudian anda taipkan nama kawasan yang anda ingin semak dan tekan SEARCH (Rujuk gambar pertama).Yang menariknya di sini ialah anda akan perolehi harga dalam perkaki persegi (square feet) dan juga Rental Yield yang boleh diperolehi daripada hasil sewaan kawasan tersebut.

semakan_nilai_hartanah2

semak_nilai_hartanah_theedgeproperty2

Semak nilai hartanah menggunakan laman web Brickz.my

Brickz.my merupakan sebuah laman web yang menyediakan maklumat setiap transaksi yang pernah beraku di kawasan yang ingin anda semak.Data-data ini diperolehi daripada JPPH (Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta).Ini merupakan data sebenar yang di perolehi selepas pembayaran duti setem ke atas hartanah tersebut.Yang menariknya dalam laman web Brikz.my ini anda boleh dapat ketahui nilai transaksi hartanah yang terkini (lihat gambar ke-dua transaksi berlaku pada bulan March 2016).Selan itu ,sekiranya anda ingin dapatkan maklumat yang lebih lanjut (contoh seperti nombor rumah,tingkat dan blok) ,anda boleh membeli laporan khas untuk kawasan tersebut dengan harga RM 30 sahaja.

semak_nilai-hartanah_brikz.my

semak_nilai_hartanah_brikz2